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摩根大通如何加剧底特律的复兴

2016-11-01 09:20:21 

商业

在这条底特律西麦克尼科尔斯公路上有两种店面:登上“和为什么不登上”

大多数一层和两层的建筑物都是用单色的胶合板或灰色的灰色安全百叶窗星期四上午10点30分,圣胡安拐角处的酒类商店是唯一一家拥有明显交通流量的商店 - 除非您计算在公交车站怠速驾驶本田轿跑车的车辆正在运行与一位路人进行三件套交易,他们两人都没有注意到他们占据的第30号西行的号角爆炸

这是一个缩影,他们想象的是不住在底特律的人想象的东西当他们想到底特律时,当你读到第二次世界大战以来这个城市的人口减少了60%,或者当你看到1967年骚乱的50周年纪念时,这是你可能想到的图片这是一个几乎完美的锈带图像停滞;从刻板印象中遗漏的唯一细节是,没有一家百叶窗店实际上着火了

但真正的底特律并不是一个天启的衰落愿景的画布 - 也不是麦克尼克斯路与附近的利弗诺瓦大街一起,麦克尼克斯是一个在底特律众所周知的灾难中保持健康的住宅区它距离数以千计的中等收入家庭只有步行距离 - 在两个大学校园和医院的六个街区内,支持体面工作的职位的“主要雇主”这就是为什么一个底特律人联盟希望把这个不太可能的道路变成一个经济中心 - “20分钟的社区”的一部分,居民可以在短期内从他们的家中找到购物,餐馆,娱乐和工作

开发商计划接管更多超过100所废弃的房屋,并对其进行翻修或更换,从而在“绿色通道”公园内创建混合收入住房,将大学校园与非公益性t团体正在收购这些空白的店面,旨在重塑他们的业务,由当地雇佣的当地企业家拥有的小企业创造机会,他们长期以来一直缺席在北部的几个街区,梅琳达克莱蒙斯展示了一座更大的建筑在一个角落很多这曾经是一个B Siegel百货公司,一个叫做时尚B西格尔大街的Livernois的中心部分在20世纪70年代关闭;最后一名租户,一家美元商店,2005年逃离,但克莱蒙斯正在监督一个项目,该项目可能会将这个空置的废物转变为自己的迷你社区:10间阳光明媚的两居室阁楼,坐在街头餐厅的游行队伍之上,精品店克莱蒙斯在附近度过她幼儿年的时候,在一个铺满食客,假发店和服装店的小块街区上打着手势,暗示着邻里繁荣的过去和现在的潜力“你可以住在这里,”她笑着说,“并且你会拥有所有这些“这需要一个村庄来重建一座城市,而在底特律恢复经济上合作的人和企业名单很长

但是在Livernois / McNichols以及其他社区日益增多的名单中正在进行的规划反映了专业知识以及特别是一家公司的财务影响力:摩根大通首席执行官杰米戴蒙的金融巨人是底特律最大的银行,在消费者银行业务中占有65%的市场份额自2014年以来,该公司一直将这种关系翻一番,在大胆的实验中帮助振兴底特律的中产阶级核心该银行的这项名为“投资底特律”的活动是一项邻里邻居运动,旨在振兴当地房地产,发起小型企业并培训居民进入所有这些都需要尽快完成“如果你没有工作,你就没有住房,”戴蒙在摩根大通纽约总部接受采访时说:“如果你没有,住房,人们无法找到工作如果人们没有技能,人们无法购买房屋你必须在所有这些方面取得进展“摩根大通是财富杂志2017年改变世界名单上的第一名查看完整列表在这里取得进展涉及与精心挑选的合作伙伴精心挑选的舞蹈摩根大通并不直接支付一大堆新公寓或新接受培训的卡车司机队伍 - 但它正在为这些努力付出代价 该银行已经为该项目投入了1.5亿美元,同时部署了一个旋转团队来帮助底特律的改革派市长Mike Duggan和当地的非营利组织决定哪些社区和行业饱和

这些利益相关者最终决定资金的流向“我们有智慧大型组织可能没有,“Clemons,银行团队成员之一Capital Impact Partners的底特律市场负责人说,而且这些情报将资金转向那些不符合他们资格的企业,原因很简单,就像缺乏经验一样,复杂的底特律的种族歧视的遗产该计划可能会提高有需要的人,但它不是慈善机构摩根大通希望培养企业的技能支付账单,利息约55%的钱迄今已经分发由银行的企业责任负责人Peter Scher说,给女人一条鱼,她会吃一天教她如何鱼,然后借给她的钱建立一个鱼和薯条餐厅,你已经超越了慈善事业 - 你在做生意时做得很好而且在底特律投资的商业案例对戴蒙来说看起来越来越强大金融危机之后,首席执行官已经确信,将低技能工人与良好工作机会分开的差距本身已成为全国经济增长的拖累

要通过培育小企业和培训工人来缩小差距,并且建立一个良性在这个圈子里,更多稳定收入的人能够创造更大的繁荣如果这意味着更多的企业家和潜在的购房者会成为信誉良好的借款人,摩根大通也会赢得在底特律大都会地区,银行拥有200亿美元的存款,“我们获得的份额,“戴蒙指出,”蔡斯是家庭银行“想象一下,这200亿美元可以在快速增长的当地经济中获得回报,而1.5亿美元的城市建设投资将成为不仅仅是简单的利他主义今年夏天,摩根大通给予财富更多关注其支持的工作 - 一系列累积影响巨大的小项目Scher的团队计算出,投资底特律已创造或保留了近1,700个工作机会,资助了大约100个新业务,并通过培训项目达到约15,000人在失业率超过10%的城市,这些数字代表了真正的进步更重要的是,这是一个概念证明

得益于底特律,该银行相信这种全面法庭报道的方式是一个可以在全国范围内运作的蓝图 - 并且在接下来的几个月里,他们将在全国范围内采用摩城模式的组成部分

您可以通过一个统计数据并列显示底特律衰退的严重程度:今天,该城市约有675,000居民,从1950年的1800万下降到艾森豪威尔时代,引发底特律繁荣的汽车制造商和国防承包商已经采用新技术t帽子使他们缩小了员工队伍制造商搬到了郊区或其他拥有充足空间的新州更有效率的工厂,随着时间的推移,成千上万的工人跟随了城市外的企业种族歧视,融入当地政治和机构,那些留在许多底特律郊区的人保持事实上的隔离,这使得非洲裔美国人的工人无法离开工作岗位

同时,银行“划定界线” - 将少数人主导的社区分类为对贷款过于危险的做法 - 使黑人家庭免于遭受建筑通过房屋净值获得的财富,以及贫穷的首都企业家,即使是“白色飞行”也使得底特律成为黑人占多数的城市1960年代和1970年代的公民权利进步降低了一些障碍,但侵蚀仍在继续该城市从牙买加取得了决定性的进展2007-09年的金融危机不仅使通用汽车和克莱斯勒陷入破产,而且暴露了底特律的多少人持有次级抵押贷款的持股人根据研究公司RealtyTrac的数据,截至2005年底至2014年间,大约140,000个底特律房屋被封锁,粉碎了该城已经大量减税的税基,并帮助促成了自己的破产

目击者认为这次火车残骸是戴蒙,自20世纪80年代以来,当戴蒙成为芝加哥银行的首席执行官时,该机构是底特律最大的贷款机构摩根大通继承了该地位,戴蒙于2004年与Bank One合并, “他说,”我们一直在观察底特律是否等待多年发生的事故“,但他说,但戴蒙还有一个前排座位,让复兴的底特律在市中心球场福特球场(Ford Field)建立了一个超级杯XL的超级碗XL

一些市中心的重建,2011年这一运动获得了动力,当时Quicken Loans董事长Dan Gilbert将他的总部从利沃尼亚郊区搬到了Campus Martius公园,从市政厅走了几步之后,Quicken和Gilbert的开发公司Bedrock Detroit重新塑造了市中心,约250亿美元收购和开发100多个物业Bedrock总裁Dan Mullen将其理念描述为“在一个区域创造足够的密度,直到它在接缝处爆裂为止,然后密度自行销售”其他财富500强公司汽车座椅制造商Adient to Microsoft--已经被临界群众所吸引,在市中心建立了办事处,并且有数千名知识工作者也搬到了那里

或者拿加拿大伍德沃德大道的加恩资助的“Q线”到达市中心,你会看到白领时尚人士喜欢John Varvatos的房屋,品牌和设施

Warby Parker

得到他们一个老式的球场,你可以从你的阁楼走到

检查鸡尾酒是否有单个巨大的冰块

罗杰,这种复苏的愿景是喧嚣的,有趣的和不完整的在一个只有13%的工作年龄的居民拥有学士学位的城市中,金融和科技工作涌入的好处只能延伸到目前为止,市长Duggan坚定地认为他不想要一个分层的城市“我仔细研究了华盛顿发生的事情,”他告诉财富“我女儿住在布鲁克林我研究了发生了什么事情我们正在采取策略,以防止发生”但是,你能通过这座城市的蓝色和粉红色领地蔓延到市中心吗

你怎么能够保持底特律复制美国经济鸿沟的繁荣

杜根有一些想法 - 摩根大通底特律的重新出现也与银行的哲学转变同时发生

它已经是一个强大的捐助者:2016年,它向非营利组织提供了2.5亿美元但是在金融危机之后,其领导层开始考虑如何赚钱更重要的是,在Peter Scher的帮助下,它重新设计了解决经济不安全的问题 - 侧重于小型企业扩张,工作技能培训,社区发展和财务咨询

2012年,摩根大通的企业捐赠中约有40%谢尔说,四个支柱:今天这个数字是95%这是一种利用银行已经为人们提供良好贷款的方法,并为他们提供如何部署的建议在2013年年底,这种模式对银行来说是新的但是戴蒙和谢尔在底特律看到了一个理想的实验室为此,达根 - 一位充满活力的推土机民主党刚刚赢得了一次选举,令人惊讶地成为了一名入选候选人,而密歇根州政府的共和党人里克斯奈德之间有着罕见的和谐

“他们谈到的只有'我们需要工作,我们需要住房,我们需要打开灯',“戴蒙回忆说,”不是意识形态的大喊大叫,“底特律退出破产使城市摆脱了一些大债务义务,并将更多的税收用于改善城市

最重要的是:Scher和Duggan发现他们分享了许多关于邻里建设和经济赋权的信念截至2014年7月,摩根大通已经投入1亿美元投资底特律市场

可以公平地问,为什么摩根大通,一家在2016年创造了1060亿美元收入的银行,对底特律的企业家来说并不像是疯了似的

答案是,它实质上不可能 - 因为这些借款人不是“可贷款的”

这一事实反映了底特律的自我延续的数学拒绝大多数银行都需要依法维持“贷款价值比率” - 贷款金额与其资助项目的估计价值之比 - 低于某个阈值,通常为80%但底特律大部分地区的房地产价值到目前为止,大多数房地产项目很容易打破这个上限;根据定义,他们的建设成本要比完成后的价值要高

由于类似的原因,企业家很少能够借贷抵押贷款Quicken Loans没有面临这个问题 - 其早期的市中心投资是自筹资金和底特律的大公司几乎总能找到贷款人但是小企业和当地开发商往往受阻 摩根大通发现了一个办法绕过障碍物社区发展金融机构(CDFIs)专门贷款给低收入群体他们通常是非营利组织,和财政部从管理以营利为目的的银行CDFIs可以承担更大的风险的一些规则免他们,接受更高的贷款价值比率和延长相对宽松的付款条件,还可以借钱给企业家,他们的信用评分或缺乏跟踪记录将推动银行由全球慈善大将Tabron,底特律本地人,有着丰富的CDFI经验的副总裁程制导,JP摩根大通选择了三家作为合作伙伴它已经通过贷款和赠款向他们提供了超过5000万美元的资金,并让他们有空地把它放到正确的地方

一个这样的组织是色彩基金的企业家,这是由底特律发展基金(DDF)自2015年成立以来,该基金已借出4,200万美元贷款给47名借款人,“其中95%无法获得银行贷款贷款“,根据DDF总裁雷沃特沃特斯沃特斯和他的合作伙伴组织帮助他们制定商业计划并培训他们进行会计和营销,这样他们就能够维持他们建立的业务

最大的收入每年约为80万美元 - 得到银行的关注,但足够大以造成邻里影响“你开了一个小酒杯,你有10名员工都在步行上班,”因为他们住在附近,沃特斯说:“你怎么会为此感到不好

Waters表示,CDFI贷款的利率通常为7%或8%,而银行业务贷款的利率为4%至5%,这反映了贷款人提供额外支持的成本以及更大的风险:DDF的违约率在略高于4%,几乎是三倍高达135%的平均商业贷款但非营利组织最成功的亲信可以足够大的是‘有利可图’的增长 - 和看起来更危险的赌注阿德里安娜和AK贝内特,母亲和儿子跑了他们的管道和HVAC承包公司,Benkari机械,出在城市的西北侧去年杂乱的煤渣块建设,Benkari得到了一个巨大的机会:对小凯萨体育馆,底特律活塞队的新的曲棍球场地的工作机会,但事实并非如此在工作开始和支票到达之间有60到90天的现金支付,而且还不足以从银行借钱

色彩基金企业家延长了30万美元的贷款以支付成本使Benkari赢得出价竞技场工作已经把Benkari带到了2017年第一个百万美元的年份并且证明它可以与专业人士一起滑冰,Benkari是在市中心联邦大厦的一些有利可图的合同的候选人如果势头还在继续,Bennetts会扩大他们的10人员工吗

“如果

”反驳阿德里安娜“这不是‘如果’这是‘当’”“哦,好的,它的垃圾回收日,”戴夫Blaszkiewicz说:“你要学会对垃圾回收日大量”他驾驶一个巨大的SUV一条狭窄的住宅区街道上,以北麦克尼科尔斯零售地带未经训练的眼睛,砖瓦平房此块的健康可能很难衡量有的家庭质朴,有些破败,有些是被遗弃的“断牙”但是,大多数有大塑料垃圾桶等待在他们的车道上取货 - 这是一个社区力量的标志Blaszkiewicz是InvestDetroit的总裁兼首席执行官,CDFI专注于房地产和小型企业发展;这是摩根大通的另一个合作伙伴在市中心和城区复兴的工作使他转变为“密度就是一切”的口头禅即使在那些看起来很枯燥的社区里,他说,居民往往有足够的被压抑的需求刺激小型企业的繁荣JPMorgan Chase已经投资了约3000万美元在底特律的基金,通过发现可能会“提示”的社区来助长这种增长

问题:在底特律的许多地方,实力的力量不够大,没有任何投资可以引诱企业回归,至少现在正如Duggan所说,“我不能告诉鞋店或杂货店或咖啡店要去哪里”在底特律CDFI愿望清单上的高位是一个数据库,可以帮助他们预测哪个社区能够最好地利用推动力为了打造一个,摩根大通引入了来自全国各地的四名员工来展示他们的数据科学肌肉 该团队收集了他们可以量化的关于邻里健康的任何事情 - 坐下餐厅的数量,公交可用性,当地学校的质量他们查看了信用卡交易数据,收集了关于消费模式的见解

他们参加了几十次邻里会议以了解哪些类型“这就像在投资银行业务上一样,您可以在这里为绿色,黄色或红色排列一个机会,”该银行位于纽约的全球企业和投资银行业务研究主管Joyce Chang说,谁指导团队结果是一个灵活的,用户友好的数据库,可以决策决策“他们在一个月内做了什么会让别人六个,”说Blaszkiewicz数据库设计检测的资产种类是在底特律投资的包括Livernois / McNichols在内的前三个8至15个区块的“微区”展示在步行距离内的荒凉的部分麦克尼科尔斯道,例如,有两个繁荣大片,舍伍德森林和大学区,其中家庭收入平均大约$ 80,000短距离北面是时尚大道上的那些块的鞋店和服装店有一个时间囊的空气对他们这些迹象中的许多都是摩城的复古风格 - 但是它们的生意很好,而且它们产生的动力可能会帮助附近的街区增长“我没有见证这个城市的鼎盛时期,”摩根大通的Tabron说

大学区但她这样的社区已经持续了商业脉搏,她说,“现在我们已经有了这个模板来扩展它”如果该模板具有建筑签名,那就是“混合使用”的建筑结构新建筑,它结合了地下零售住宅单位这些项目可以成为发展的瑞士军刀:他们可以承办多项业务;它们非常适合吸引富裕租户的阁楼空间;他们可以容纳保障性住房按照目前的计划,每一个通过投资于底特律活塞队的合作伙伴将至少有两个新的混合使用集线器资本影响力,克莱蒙斯的CDFI针对性的microdistricts,专门在这些项目上Livernois在B西格尔项目之一,在一个炎热的下午,克莱蒙斯和同事带我到另一个我们拉进11月到期的“卓越中心在华西村”它位于大约从村西附近两个心爱的“锚”块打开一个网站:理发店,重量级的削减,和一家面包店,姐姐派克里夫·布朗,一个宽肩膀的男子谁施工头盔看起来滑稽小,我们展示了这是他的第一个项目,作为开发商之一,他几乎肯定不可能资助它与传统贷款;布朗表示,这笔400万美元的成本中有一半来自JPMorgan支持的基金Chase Construction仍处于石膏板阶段,但12个单位中有7个出租,而纺纱车间的主人正在关注他所展示的零售空间

这套房子的租金为每月944美元

该工作室拥有巨大的落地窗和阳台,就像它的大型邻居一样,“我长大了与住在打折房屋项目中的孩子们在一起”

布朗说:“当我开始建设时,我想,'我会为我们的朋友建造什么样的房子

'这就是这个想法在行动中”当然,每月944美元对许多底特律中等家庭收入城市是在$ 26,000不到一半的全国平均水平,确保更多的Detroiters有能跟上更高的租金是的Chauncy侬侬就业是劳动力举措摩根大通的头的工作,和他的小组的任务包括转向工人无对“中间技术”岗位大专以上学历,薪酬中产阶级薪金,工作经常去,因为人才短缺的未填充“很多家庭和教育工作者有一个‘BA-或极而衰’的心态,”侬说:“这是没有错的“在底特律,Lennon的团队帮助带头对就业市场进行了调查,以确定需求和供应之间的差距迄今为止,摩根大通已经投入了1500万美元来填补这些缺口列侬的小组正在帮助在20所公立高中设计以职业为主题的课程,并组织企业聘请学生在管道和医院工作等领域进行学徒和实习

 该银行还为像Focus:HOPE这样的非营利组织提供资金:HOPE是一个职业中心,学生参与“综合先进制造”课程,与当今工厂使用的机器人工具一起工作

当Duggan和Scher在5月召开新闻发布会时宣布JPMorgan Chase将另外5000万美元投资于底特律投资公司,使总额达到1.5亿美元,他们选择Focus:HOPE作为观众成员有时不得不疲劳的场地来听他们;他们正在与商店级楼层的金属对金属clangor竞争

重建底特律的街区不算是一场漫长的比赛

前三个微区的项目应该在2021年前完成;换句话说,该城市希望在2026年建成10个街区

换句话说,培养就业机会以维持这些街区将会持续很长时间

换言之,不要马上预订摩根大通的领导者“一位政治家有四年的视野,”谢尔说,“一个银行家可以有20年的期限”

但迄今为止,该银行的赌注已经付清了

它向CDFIs的贷款已经获得了回报,其中8900万美元迄今已偿还,并重新投入在底特律投资项目; Scher说没有任何违约这个项目还帮助银行留住和培养顶尖人才JPMorgan Chase已经通过底特律服务团队为超过80名员工循环提供咨询和培训,这些咨询和培训的时间为几周这些职位具有竞争力,有多名候选人申请每个开幕式“与二十多岁的人想要做的事情更接近”,张说,谁在邻里记分卡上工作的主管

但最重要的是,在投资底特律三年的进展已经有了进展让戴蒙和他的领导团队相信,他们已经为振兴美国城市组装了合适的工具包

到年底他们将在密歇根州之外种植旗帜8月,摩根大通宣布投资BSD,这是一个职业中心芝加哥南区模仿Focus:HOPE 9月晚些时候,该银行将在另外三个城市推出对邻里建设项目的支持,将成为Fina来自其专业社区基金的赠款大约在同一时间,该银行将在旧金山湾区推出一个新的彩色企业家基金会

另一个将于今年秋天宣布的主要城区将成为下一个获得全部汽车城市治疗 - 为小型企业,住宅开发和工作技能工作提供多方面的资金支持,有助于重建中产阶级“我们无法在任何地方开展底特律活动,”戴蒙说道“但是我们可以在三四个地方做底特律一年,我们可以做另一个10“底特律精简版”弄清楚如何以及在哪里

“这是名单上,”他说